ในงาน Thailand Blockchain Week 2024 มีการจัดเวทีเพื่อให้ถกกันว่า “อสังหาฯ Vs. บิตคอยน์ สินทรัพย์ไหนจะมีอนาคตในยุคนี้?” โดยได้ 2 ตัวตึงอย่าง ดร.วิชิต ซ้ายเกล้า ผู้ก่อตั้ง Chitbeer และนำเข้าบิตคอยน์เจ้าแรกในประเทศไทย และ ดร.โสภณ พรโชคชัย Agency for Real Estate Affairs ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ มาร่วมถกกันถึงประเด็นการลงทุนแห่งโลกอนาคต บทความนี้จะเผยถึงประเด็นต่าง ๆ ที่น่าสนใจของการลงทุนในบิตคอยน์และการลงทุนในอสังหาฯ
อสังหาฯ และ บิตคอยน์ ในอดีต
ดร.โสภณ พรโชคชัย Agency for Real Estate Affairs ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ กล่าวว่า อย่างที่ทราบกันดีว่า หากซื้อทรัพย์สินเมื่อ 10 ปีที่แล้ว ปัจจุบันมูลค่าก็เพิ่มมากขึ้นพอสมควร แต่ก็ต้องยอมรับว่าในประวัติศาสตร์การเงินของมนุษย์ ยังไม่เคยมีสินทรัพย์ไหนราคาขึ้นได้เร็วเท่ากับบิตคอยน์ เมื่อ 10 ปีก่อนนั้นเฉลี่ยราคาบิตคอยน์อยู่ที่ 0.09 ดอลลาร์สหรัฐ แต่ปัจจุบันราคาเฉลีย 86,460 ดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้นประมาณ 85 เท่า หากต้องการลงทุนก็คือว่าน่าสนใจ แต่การลงทุนในปัจจุบันนั้นสูงขึ้นมาก มากกว่า 70,000 ดอลลาร์สหรัฐ ทำให้การลงทุนเกิดความลำบากยิ่งขึ้น ซึ่งอสังหาฯ ไม่ได้มีการขึ้นราคาในลักษณะนั้น เมื่อช่วงระยะเวลา 5 ปีที่ผ่านมาราคาอาจจะไม่ได้ขึ้นมากนัก เนื่องจากเศรษฐกิจไม่ค่อยดี การซื้อบ้านมือสองราคาก็อาจจะขึ้นเพียง 20 – 30%
ดร.วิชิต ซ้ายเกล้า ผู้ก่อตั้ง Chitbeer ให้ข้อมูลเสริมว่า ผลตอบแทนหรือการขึ้นราคา ยังไม่มีสิ่งไหนเทียบกับบิตคอยน์ได้ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา หากเทียบ Market capitalization (มูลค่าตามราคาตลาด) ระหว่าง อสังหาฯ และ บิตคอยน์ ยังถือว่าบิตคอยน์ยังถือว่าสู้ได้ยาก เนื่องจากมูลค่าตามราคาตลาดของอสังหาฯ มีประมาณ 3 ล้านล้าน ส่วนบิตคอยน์มีประมาณ 1 ล้านล้าน บิตคอยน์นั้นถือเป็น Underdog asset แต่ราคากลับขึ้นมาหลายเท่าตัว ลองจินตนาการดูถึงอนาคตในอีก 5 ปีข้างหน้า ว่าสถานการณ์เงินเฟ้อจะเป็นอย่างไร เงิน 1,000 บาทที่ถืออยู่ มูลค่าจะไม่ใช่เท่าเดิมอีกต่อไป ซึ่งผู้ที่ลงทุนในบิตคอยน์ เล็งเห็นถึงปัญหานี้ และดร.โสภณ เชื่อว่าภาครัฐยังมีรายจ่ายอีกมาก นอกจากนี้ยังมีปัจจัยที่ควบคุมไม่ได้อีก เช่น สงคราม ภัยธรรมชาติ วิกฤติต่าง ๆ และสวัสดิการที่อยากเอาใจประชาชนเพื่อจำนวนเสียงคะแนนโหวต เป็นต้น ทุกๆสิ่งนี้นำไปสู่การเพิ่ม Supply (อุปทาน) ทั้งหมด ซึ่งทางเดียวที่ทุกคนจะอยู่รอดจากภัยต่างๆนี้คือต้องมี Asset (ทรัพสินย์) เช่น บ้าน คอนโด บิตคอยน์ ทองคำ เป็นต้น ผู้คนที่ไม่ได้มี Asset (ทรัพสินย์) ก็อาจจะลำบากได้ในอนาคต
‘บิตคอยน์’ สินทรัพย์อายุน้อย ความผันผวนสูง
ดร.วิชิต กล่าวว่า ที่ไหนไม่มีความผันผวน ที่นั่นคือความเชื่องช้า โดยเปรียบเทียบว่า ความผันผวนเปรียบเสมือนความราบเรียบของน้ำทะเลเมื่อมองในระยะสั้น ดังนั้น ความผันผวนของบิตคอยด์จึงเป็นสิ่งที่ต้องมองกันในระยะยาว ซึ่งจริง ๆ จะใช้แค่ความผันผวนอย่างเดียวไม่ได้ แต่ดู Return (สิ่งที่ต้องได้กลับคืน) ตาม KPI ด้วย
ดร.โสภณ ให้ข้อมูลเสริมว่า อัตราการผันผวนของบิตคอยน์ที่ค่อนข้างสูงในระยะเวลา 1 เดือนที่ผ่านมา โดนเฉพาะต้นทุนการขุดบิตคอยน์ที่เพิ่มมากขึ้นหลายเท่าตัว น้อยคนนักที่เริ่มขุดบิตคอยน์ตอนนี้แล้วจะประสบความสำเร็จ ซึ่งต้องบอกไว้ก่อนว่าเรื่องของเงินเฟ้อนั้น เป็นเรื่องธรรมดา เนื่องจากปัจจัยต่าง ๆ เช่นประชากรเพิ่มขึ้น หรือผลผลิตไม่เป็นไปตามฤดูกาล เป็นต้น ซึ่งไม่ใช่เป็นสิ่งที่มีผู้ควบคุมให้เกิดขึ้น แต่กลับกันราคาที่ขึ้นลงของบิตคอยน์นั้นเชื่อว่ามีคนที่ทำให้เกิดขึ้นเองแบบไม่เป็นไปตามธรรมชาติ
บิตคอยน์จับต้องไม่ได้ กลายเป็นข้อเสียเปรียบของอสังหาฯ ที่จับต้องได้?
ดร.วิชิต กล่าวว่า หลาย ๆ คนยังเข้าใจผิดคิดว่าสิ่งที่จับต้องไม่ได้ไม่มีค่า หากให้ทียบให้เห็นภาพชัด เช่น เสียงเพลงก็จับต้องไม่ได้ ความรู้ก็จับต้องไม่ได้ เป้นต้น
ในอดีตโลกอยู่ในยุคของ Analog ที่ทุกสิ่งต้องจับต้องได้ถึงจะจริง แต่ในปัจจุบันนี้ได้เข้าสู่ยุค Digital แล้ว สิ่งต่าง ๆ ไม่จำเป็นต้องจับต้องได้แต่ก็ยังเป็นความจริงและมีค่า หลาย ๆอย่างที่เป็นสิ่งที่จับต้องได้กลายเป็นข้อเสียเปรียบด้วยซ้ำ เช่น หากคุณเป็นมหาเศรษฐีที่อาศัยอยู่ภาคตะวันออกของยูเครน มีที่ดินที่เป็นมรดกส่งต่อมาประมาณหมื่นกว่าไร่ มีอาคาร บ้านเรือนมากมาย แต่เกิดเหตุไม่คาดฝันเช่นปูตินสร้างสงครามถล่มบ้านเรือนนั้น สิ่งที่มีค่าที่เป็นมรดกนั้นจะยังมีค่าอยู่หรือเปล่า? แต่หากคุณมีความมั่งคั่งแบบที่เป็น Digital จะส่งผลให้คุณมีอิสระในการเคลื่อนย้ายมากกว่า ตอบโจทย์โลกในยุคปัจจุบันและอนาคตมากกว่า
ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้กล่าวว่า ทรัพย์สินก็แบ่งแยกเป็น 2 ทาง คือ
- ทรัพย์สินแบบที่จับต้องได้
- เคลื่อนย้ายได้ เช่น ทองคำ รถ เตียง เป็นต้น
- เคลื่อนย้ายไม่ได้ เช่น บ้าน คอนโด ที่ดิน เป็นต้น
- ทรัพย์สินแบบที่จับต้องไม่ได้
- เช่น ชื่อเสียง กิจการ แบรนด์ ความรู้ เป็นต้น
สำหรับบิตคอยน์ ไม่ใช่ทรัพย์สินที่จะสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้อย่างชัดเจนอย่างกับอสังหาฯ เพราะอสังหาฯถือเป็นปัจจัย 4 ที่มนุษย์ต้องการเพื่ออยู่อาศัยเป็นความต้องการพื้นฐาน ซึ่งสงครามต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นนั้นเป็นสิ่งชั่วคราวราคาและมูลค่าสามารถกลับขึ้นมาได้ บางสถานการณ์อาจจะใช้เวลานานแต่อสังหาฯเป็นสินทรัพย์ที่ชัดจริง จริงจัง จับต้องได้ ดังนั้นการลงทุนในอสังหาฯนั้นไม่ศูนย์หายไปไหน สำหรับผู้ที่อยากจะลงทุนในด้านอสังหาฯแต่ยังไม่มีทุนทรัพย์เพียงพอ ก็ได้แนะนำให้ลงทุนเท่าที่ไหว เช่นการซื้อหุ้น การทำนายหน้าเกี่ยวกับอสังหาฯ ศึกษาจนมั่นใจจึงค่อยลงทุน
ไม่จำเป็นต้องรีบร้อน โดยปกติผลตอบแทนต่าง ๆ ของธุรกิจให้เช่าอสังหาฯ คือ
- อพาร์ทเม้นท์ ควรให้ผลตอบแทนสุทธิอยู่ที่ 5-6% ต่อปี
- โกดัง ควรให้ผลตอบแทนสุทธิอยู่ที่ 8-9% ต่อปี
- อาคารสำนักงาน ควรให้ผลตอบแทนสุทธิอยู่ที่ 6-7% ต่อปี
- ศูนย์การค้า ควรให้ผลตอบแทนสุทธิอยู่ที่ 7-8% ต่อปี
“ราคาบิตคอยน์ที่ขึ้นเร็วมาก ๆ ก็มีสิทธิที่ราคาจะดิ่งลงเร็วมากด้วยเช่นกัน”
การลงทุนในอสังหาฯเริ่มต้นต้องใช้เงินลงทุนที่เยอะ บิตคอยต์อาจจะเป็นตัวเลือกที่เหมาะสมกับคนในยุคนี้มากกว่าไหม?
ดร.วิชิต ให้ข้อมูลว่า ตนเองไม่ได้มองบิตคอยต์ด้วย Mindset ของการลงทุน แต่มองเป็น Mindset ของการ Saving เทียบให้ชัดก็คงเหมือนกับการเก็บน้ำไว้ใช้เพราะเผื่อปีหน้าฝนจะแล้ง การ Saving เป็นเรื่องที่จำเป็นและทำกันมาตั้งแต่จุดเริ่มต้นของอารยธรรมมนุษย์ เหตุผลที่โลกต้องตื่นตระหนักและลุกขึ้นมามองสิ่งรอบตัวต่าง ๆ ที่เปลี่ยนไป มีคนอีกมากมายที่ทำธุรกิจ ทำการค้า สร้างมากกว่าใช้ จนเหลือกินเหลือใช้มากมาย โจทย์ก็คือจะนำพลังงานที่เหลือไปไว้ที่ไหน
อย่างในอดีตก็คงจะบอกให้ไปซื้อที่ดิน ซื้ออาคาร ซื้อพันธบัตรรัฐบาลของสหรัฐฯ แต่การซื้อพันธบัตรด้วยอัตราเงินเฝ้อ 8-9% ดอกเบี้ยพันธบัตร 4-5% การันตรีได้เลยว่า Lost เห็นได้ชัดว่าโลกกำลังมองหาแหล่งช่องทางใหม่ ๆ เพื่อลงทุน การลงทุนในทองคำก็เคลื่อนย้ายยาก เพราะไม่ใช่ Digital มนุษย์ตลอดหมื่นกว่าปีที่ผ่านมาก็ได้มองหาเครื่องมือที่จะ Saving การลงทุนในที่ดินนั้น ไม่สามารถแปรสภาพเป็นกระแสเงินสดได้ทันทีเมื่อต้องการใช้งาน มีความยุ่งยาก
เห็นได้ชัดจากป้ายขายที่ดินมากมายบนริมถนน การลงทุนโดยเฉพาะการลงทุนมาอย่างยาวนานควรจะต้องเปลี่ยนสภาพเป็นเงินสดได้ทันที่ที่ต้องการใช้งาน เชื่อว่าบิตคอยน์จะเป็นเครื่องมือที่เหมาะสม เพราะสามารถเปลี่ยนแปลงเป็นกระแสเงินสดได้ตลอด 24 ชั่วโมง
หากเกิดวิกฤติเศรษฐกิจขึ้นมา บิตคอยน์หรืออสังหาฯ ยังคงมูลค่าได้ดีกว่ากัน?
ดร.โสภณ กล่าวว่าเงินเฟ้อในประเทศไทย เฉลี่ยแล้วไม่ถึง 1% แต่เงินฝากประจำบางธนาคารได้มากถึง 2% ต่อปี ชนะเงินเฟ้อด้วยซ้ำไป คอนโดที่ซื้อแล้วราคาไม่ขึ้นแถมยังต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็ยังถือเป็นเรื่องจริงที่พบเห็นได้มากในปัจจุบัน ซึ่งสาเหตุก็อาจจะมาจากการทำเลที่ไม่เหมาะสมต่อการลงทุน และหากมีผู้คนหยิบยื่นข้อเสนอโดยจะให้เงินสดมูลค่า 100 บาท กับที่ดินมูลค่า 100 ล้านบาท แน่นอนว่าก็ต้องเลือกที่ดินอยู่แล้ว เพราะถือเป็นอสังหาฯที่จะมีมูลค่าเพิ่มมากขึ้นในอนาคต
ดร.วิชิต กล่าวว่า ตนเองมีทฤษฎีคือ เมื่อไหร่ก็ตามที่เกิดวิกฤติเศษฐกิจ วิกฤติโลก วิกฤติการเงิน Asset (ทรัพสินย์) ทุกอย่างจะแย่ลงหมด เหตุผลก็คือเมื่อใดก็ตามที่เกิดวิกฤติขึ้นจะเกิดปัญหาหนึ่งขึ้นมาว่า ปัญหาขาดกระแสเงินสดในมือเพราะกิจกรรมทางเศรษกิจจะยุบตัวเร็วมาก แต่ค่าใช้จ่ายในการดำรงชีวิตยังคงดำเนินต่อไปอยู่ ดังนั้นคนที่ถือ Asset (ทรัพสินย์) ก็จะถูกกดดันให้เปลี่ยนทรัพสินย์เป็นเงินสด หรือถูกสภาวะเศรษฐกิจบังคับให้ขายเพราะทุกคนต้องการเงินสด ดังนั้นใครที่มีเงินสดอยู่ในมือเมื่อเกิดวิกฤติ ก็จะสามารถซื้อ Asset (ทรัพสินย์) ที่ราคากำลังตกอยู่ได้ในราคาถูก เมื่อเกิดวิกฤติ “Cash is the king”
ด้าน ดร.โสภณเห็นด้วยกับประเด็นนี้ โดยได้กล่าวเสริมว่า เมื่อเกิดวิฤติต่าง ๆ ขึ้นมา เงิดสดถือเป็นสิ่งจำเป็น ยกตัวอย่างเช่น ประเทศพม่าต้องการเงินของประเทศไทย จึงได้นำทองมาแลกเป็นเงิด เพื่อนำไปใช้ในการดำรงชีวิต ซึ่งในอนาคตอีกไม่ไกลอาจจะมีวิกฤติอะไรบางอย่างเกิดขึ้น ดังนั้นควรศึกษาสถานการณ์ให้ดีเพื่อเตรียมตัวตั้งรับกับทุกสถานการณ์ที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต
จำเป็นจะต้องเลือกลงทุนสินทรัพย์อย่างใดอย่างหนึ่งหรือไม่ อสังหาฯหรือบิตคอยน์?
ดร.วิชิต กล่าวว่า ขึ้นอยู่แต่กับบุคคลมากกว่า หากคุณรวยมากก็มีตัวเลือกมาก แต่หากไม่ได้เป็นผู้ที่มีทุนทรัพย์มาก ก็ควรเลือกเพียงอย่างใดอย่างหนึ่ง ซึ่งอาจจะไม่สามารถเลือกลงทุนกับอสังหาฯได้ เนื่องจากเป็นการลงทุนที่ใช้เงินลงทุนจำนวนมาก หรือแม้แต่ทองคำขั้นต่ำ 1 สลึงค์ยังอยู่ที่ประมาณ 1 หมื่นบาท ดังนั้นการลงทุนอสังหาฯจึงมองว่าเป็นสเกลที่ใหญ่มาก และหากจะต้องกู้เงินเพื่อมาลงทุน ก็หมายความว่าได้เอาเงินในอนาคตมีตารางรายจ่ายที่เราจะต้องจ่ายทุก ๆ เดือน เห็นได้ชัดว่าเราไม่สามารถจะเอาเงินไปทำสิ่งอื่นได้เพราะต้องนำไปใช้หนี้เงินกู้ หมายความว่าผู้ที่ไม่ได้มีเงินสำหรับลงทุนเยอะในสถานการณ์ปัจจุบันไม่มีอะไรที่เหมาะสมไปกว่าบิตคอยน์แล้ว
ด้าน ดร.โสภณ กล่าวว่า หากเกิดวิกฤติขึ้นมาเช่น บางช่วงเกิดรัฐประหาร หรือโรคระบาด บางคนอาจจะกักตุนอาหาร ซึ่งก็ถือเป็นทรัพสินย์ได้เหมือนกัน บางคนอาจจะซื้อทองเพื่อนำไปลงทุน บางคนอาจจะสะสมเป็นนาฬิกา หรือแหวนเพชร “แต่ถ้าเป็นกรณีของบิตคอยน์กลัวว่า ดร.วิชิต จะมีไม่พอใช้ ขอเอาไว้ให้ท่านถือไว้เพียงผู้เดียวก่อนแล้วกัน”
การถกกันในประเด็นของอสังหาฯ Vs. บิตคอยน์ สินทรัพย์ไหนจะมีอนาคตในยุคนี้ นั้นไม่ได้มีการตัดสินอย่างชัดเจนว่าฝ่ายไหนผืดหรือถูก แต่ต้องทุกคนต้องวิเคราะห์กันด้วยตนเองว่าการลงทุนในรูปไหนที่จะเหมาะสมกับตนเอง
ข่าวอื่น ๆ ที่น่าสนใจ
จุดยืนไทย เมื่อ ‘โดนัล ทรัมป์’ คัมแบ็ค
ศักยภาพและโอกาสในอุตสาหกรรม Blockchain แรงขับเคลื่อนไทย สู่การเป็นฮับของอาเซียน
IBM ประกาศมิชชันเสริมแกร่งธุรกิจไทยใช้ AI พลิกโฉมธุรกิจ
