ในสมัยหนึ่ง เรามักมีคำพูดที่ว่า Home is where the Heart is เพราะ….
บ้านคือที่ ๆ ปลอดภัยสำหรับทุก ๆ ชีวิตที่อาศัย
บ้านคือที่ ๆ เราจะสัมผัส ได้รับความรักความอบอุ่นจากคนที่อาศัยอยู่ด้วยกัน
บ้านจึงเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ นอกจากอาหาร เครื่องนุ่งห่มและยารักษาโรค บ้านยังเป็นเครื่องสะท้อนฐานะความสำเร็จของคนในยุคปัจจุบัน นอกเหนือจากรถยนต์ ที่ไม่เป็นเพียงพาหนะ แต่เป็นเครื่องชี้สถานะของชนชั้นในสังคม
การมีบ้านสักหลัง จึงเป็นความปรารถนาอย่างสูง ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลใดก็ตาม แต่ราคาบ้านไม่ว่ายุคสมัยไหนก็ตาม คงจะหาได้น้อยคนนักที่จะสามารถซื้อหาได้ด้วยเงินสด การกู้สถาบันการเงิน และต้องใช้ระยะเวลานับสิบ ๆ ปีกว่าจะได้บ้านสักหนึ่งหลัง
มีเรื่องราวมากมายให้พูดถึง เกี่ยวกับเรื่องการผ่อนบ้าน ไม่ว่าจะเป็น
- ผ่อนกันจนหมดแรงผ่อน บ้านก็ยังไม่หมด (เกษียณแล้ว ก็ยังปิดไม่ได้)
- ผ่อนจนหมด ปรากฎราคาบ้านบวกดอกเบี้ย เหมือนซื้อบ้านได้อีกหลัง
การจะมีบ้านสักหลัง จึงไม่ใช่เรื่องที่จะตัดสินใจเพียงแวบเดียว แล้วลงมือ สิ่งสำคัญคือต้องมีการวางแผนโดยเฉพาะการกำหนดเงินดาวน์ (Down Payment) ซึ่งเป็นเงินก้อนแรกที่ต้องจ่ายในการซื้อสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง รถยนต์/บ้าน) ซึ่งหากเราดาวน์มากสักหน่อย การชำระในแต่ละงวดจะไม่สูงมาก และระยะเวลาก็ไม่นานจนเกินไป
แต่เชื่อเหอะ ส่วนใหญ่มักจะเลือกจ่ายเงินดาวน์ต่ำที่สุดที่เขากำหนดไว้ และผ่อนด้วยระยะเวลานานที่สุดเช่นกัน เรียกว่าเป็นหนี้ให้นานที่สุด เพื่อให้สามารถผ่อนชำระได้
แต่..ภาพที่เห็นในวันนี้ เราเห็นแต่สังคมไทยเต็มไปด้วยหนี้ครัวเรือน เพราะวันนี้เราไม่ได้เป็นหนี้บ้านแต่เพียงอย่างเดียว แต่ยังมีหนี้รถ หนี้สินเชื่อส่วนบุคคลเต็มไปหมด เราจึงเวียนว่ายตายเกิดกับปัญหาหนี้ จนบางคนเป็นหนี้ล้นพ้นตัว ผิดกับประเทศเพื่อนบ้านเราอย่างสิงคโปร์ที่วันนี้เขาบอกได้ว่า กว่าครึ่งประเทศหรือประมาณ 50% เขามี Financial Freedom
เขาจึงสามารถที่จะเลิกทำงานตอนไหนก็ได้ ดูแลตัวเองและครอบครัวได้แล้ว สามารถแบ่งปันช่วยเหลือสังคมได้อีกด้วย ขณะที่บ้านเรา มีจำนวนไม่ถึง 10% ของจำนวนประชากร
ปัญหาหนี้วันนี้ ส่งสัญญาณไฟเหลืองด้วยหนี้ที่ค้างชำระหว่าง 1-3 เดือน (Special Mention Loan :SM) เติบโตอย่างรวดเร็ว ผ่านไป 1 เดือนก้าวกระโดดเป็น 6.7 แสนล้าน หรือเติบโตถึง 34.5% จากเดือนก่อน ซี่งหนี้ก้อนนี้มีโอกาสสูงมากที่จะกลายเป็นหนี้เสีย!
ผลสำรวจ SCB EIC Real estate survey 2024 ในเครือธนาคารไทยพาณิชย์ สะท้อนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังไม่สามารถฟื้นตัวได้มากนัก จากปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ยังกดดัน ทั้งภาระหนี้ครัวเรือน ภาระค่าใช้จ่ายที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ไม่เกิน 50,000 บาทต่อเดือน โดยความต้องการซื้อในช่วงไม่เกิน 2 ปีข้างหน้า (2568-2569) มีสัดส่วนลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ไม่เกิน 50,000 บาทต่อเดือน โดยความต้องการซื้อในช่วงไม่เกิน 2 ปีข้างหน้า (2568-2569) มีสัดส่วนลดลงจากการสำรวจปีก่อนหน้า 44% ซึ่งเป็นกลุ่มคนที่ไม่มีแผนซื้อบ้านใน 5 ปี
โดยผู้ซื้อส่วนใหญ่คาดหวังว่า สถานการณ์เศรษฐกิจและกำลังซื้อจะฟื้นตัวมากขึ้น รวมถึงมีความพร้อมทางการเงินมากกว่าในปัจจุบัน สำหรับสาเหตุหลักของการไม่มีแผนซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีหน้า (2568-2572) พบว่า สัดส่วน 63% ระบุว่า เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยแล้ว และสัดส่วน 23% มีรายได้หรือค่าใช้จ่ายที่ไม่เอื้ออำนวยต่อการผ่อนบ้าน ซึ่งเป็นภาระยาว 20-30 ปี ประเด็นน่าสนใจอยู่ที่กลุ่ม Gen Y และ Gen Z ที่มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง ระบุชัดเจนว่าสาเหตุหลักมาจากรายได้ในปัจจุบันไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ได้ การเช่าหรืออยู่อาศัยกับครอบครัวจึงเป็นทางเลือกเดียวที่เหมาะสมกับสภาพเศรษฐกิจในทุกวันนี้
ผลพวงจากปัญหาเมื่อกู้ก็ยาก (เพราะแบงก์เข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อ เพราะปัญหาหนี้ท่วม) ขณะที่คนที่พอจะกู้ได้กลับปฏิเสธสินเชื่อบ้าน เพราะไม่มั่นใจ ก่อให้เกิดพฤติกรรมใหม่ ที่เรียกว่า Gent Rent ซึ่ง“รศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา ปัญหาที่เจอล่าสุดไม่ใช่กู้ไม่ผ่าน แต่มีเรื่องใหม่ที่เจอเคสเยอะเลย คือ กู้ผ่านแต่ลูกค้าบอกว่าไม่มั่นใจภาวะเศรษฐกิจและเรื่องรายได้ ทำให้มีปรากฏการณ์แบงก์อนุมัติสินเชื่อแล้วแต่ลูกค้าขอยกเลิกเงินกู้ เพราะไม่อยากก่อหนี้ระยะยาว 30 ปี
“ถามว่าบริษัทต้องปรับตัวยังไง เจอปัญหาใหม่แบบนี้ เรื่องนี้ Psychology มากนะ เราก็ทำได้แค่ทำให้ลูกค้าเห็นว่า Even สิ่งที่เขากู้ได้ มันเป็น The Best Point ยังไง เป็นเหมือนให้คำปรึกษา โดยต้องทำให้ลูกค้าเชื่อมั่นก่อนว่า จริง ๆ แล้วการกู้แบงก์มาซื้อบ้าน เป็นสินเชื่อที่ดียังไง อย่างน้อยปกติคนซื้อบ้านครั้งแรก หนี้บ้านถ้าจ่ายตรง ใช้เวลาผ่อนไม่ถึง 30 ปี ผ่อนตรงเวลา 24 ปีก็หมดหนี้แล้ว นอกจากนี้ ลูกค้าสามารถโปะเงินต้นเพิ่มเพราะเป็นสินเชื่อตัดต้นตัดดอกเบี้ย มีสถิติการผ่อนบ้านถ้าลูกหนี้สินเชื่อจ่ายค่างวดเพิ่มเดือนละ 10% หนี้จะหมดเร็วขึ้นถึง 3-4 ปี จึงเป็นช่องทางที่คนรุ่นใหม่จะบริหาร Personal Finance ที่ดีที่สุดเลยในการขอสินเชื่อบ้าน”
แม้วันนี้ การจะซื้อบ้านสักหลังมันดูกลับหัวกลับหาง คนที่อยากมีบ้านกลับซื้อบ้านไม่ได้ ขณะที่คนที่มีความสามารถจะซื้อบ้านได้ กลับไม่เอาแล้ว เพราะเป็นห่วงอนาคตว่าจะมีปัญญาผ่อนหรือไม่ โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านที่ราคาไม่สูงมาก ซึ่งตรงกับกลุ่มคนเริ่มต้นสร้างอนาคต
แม้พฤติกรรมจะดูแปรเปลี่ยนไปอย่างไร แต่..Home is where the Heart is อยู่เสมอ
บทความอื่น ๆ ของผู้เขียน
“รู้งี้” กับดักทางการเงิน: เมื่อความฝันมีบ้านกลายเป็นหนี้ท่วมหัว
เงินเป็นสิ่งสำคัญอย่างหนึ่งของชีวิต แต่ระวัง..อย่าปล่อยให้เงินทำลายชีวิต
